בחמש השנים האחרונות עברו הקריות, ועדיין עוברות, את אחת המהפכות הגדולות ביותר בתחום הנדל"ן - מהפכה שנראית היטב בכל פינה ופינה: רבי קומות שצצים ומשנים לחלוטין את קו הרקיע של הקריות, שכונות חדשות שנבנות בזו אחר זו, ושכונות שלמות שמשנות פניהן בעקבות פרויקטים במסגרת תמ"א 38 לחיזוק מבנים.

בנייה בקרית ביאליק. צילום: מיכל ראובן

הקריות מקבלות מראה לגמרי חדש - גבוה יותר, משוכלל יותר, מתקדם יותר, יציב יותר ובמיוחד שונה מכל מה שהכרנו בשנים הקודמות.

מהפך הנדל"ן בקריות התגבר עם מספר החלטות מהותיות: הסכם הגג שחתמה עיריית קרית ביאליק מול משרדי האוצר והבינוי כבר בשנת 2014 לבניית יותר מ-7,000 יחידות דיור - הסכם שרואים את פירותיו הן בשכונת גבעת הרקפות והן בשכונה אפקה החדשה. גם בקרית אתא נחתם הסכם גג, במסגרתו ייבנו אלפי יחידות דיור בכמה וכמה מתחמים בעיר.

מחיר למשתכן

החלטה משמעותית אחרת שדחפה את השוק קדימה הייתה התוכנית "מחיר למשתכן" של משרדי האוצר והשיכון, שמטרתה לספק פתרונות דיור למחוסרי דיור, במחיר נמוך ממחיר השוק.

קרית מוצקין הייתה בין הראשונות בארץ שהחלה לבנות מתחמים שלמים של דירות במסגרת "מחיר למשתכן" והנתונים הראו זאת היטב: במהלך שלושת הרבעונים הראשונים של 2017 נמכרו במוצקין 1,058 דירות. בשכונת משכנות האמנים, שקמה על שטח הבסיס הצבאי כורדני שפונה, מתבצעים מספר רב של פרויקטים במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן".

כן, ברשימת הערים המובילות במכירת דירות חדשות נכללה באותה שנה, לראשונה, עוד עיר בקריות - קרית אתא, שם לפי הניתוח של חברת "אלדר שיווק" נמכרו 262 דירות חדשות. בחיפה נמכרו באותה תקופה 811 דירות חדשות, והנתונים מדברים בעד עצמם.

 תמ"א 38

תופעה נוספת ששינתה ומשנה לגמרי את פני הקריות היא חיזוק מבנים ישנים במסגרת תמ"א 38. לפני כשש שנים הוצב בקרית ביאליק, ברוב הוד והדר, השלט הראשון שבישר על פרויקט במסגרת תמ"א 38 באזור הקריות. זה היה ברחוב הגפן, וכולם עברו ליד הבית לראות את השלט הענק שבישר כי גם בקריות הגיע סוף סוף הטרנד שרץ כבר יותר מעשר שנים במרכז הארץ.

מדובר בתוכנית שיפוץ ושדרוג בתים ישנים במסגרת תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית שקבעה כי אפשר לחזק מבנים ישנים שהיתרי הבנייה שלהם הוצאו לפני שנת 1980, כדי לעמוד בתקנים החדשים נגד רעידות אדמה. במרכז התופעה הייתה כבר בעיצומה ועשרות אלפי יחידות דיור נבנו במסגרת זו.

הפרויקט ברחוב הגפן היווה סנונית ראשונה בקריות, אבל בסופו של דבר לא יצא אל הפועל. שנים ספורות אחרי, ובקריות מתבצעים, נכון להיום, עשרות פרויקטים במסגרת תמ"א 38, רובם הגדול בקרית ביאליק. בניינים אוכלסו, דירות נמכרו, ויותר ויותר קבלנים רואים בבנייה במסגרת זו פתרון טוב שמבטיח רווח סביר, תוך סיכון נמוך יחסית.

לקבלן גלבוע יש הסבר: "בקרית ביאליק המגרשים יותר גדולים וזה מאפשר יותר ניצול של השטח, בכל הנוגע לחניות, שזה נושא מאוד חשוב.

"יש עוד דבר ייחודי בעיריית קרית ביאליק: יש אפשרות לבדיקה מוקדמת של כל פרויקט במשרד מהנדס העיר. יש שם פקידה שזהו תפקידה לבדוק את האפשרויות בכל הנוגע לזכויות, לחניות וכדומה. ברגע שאני יכול לבדוק מראש את הנושא, יותר קל לי להחליט אם כן או לא לגשת לביצוע הפרויקט. בערים אחרות אין את הפונקציה הזו".

בנייה לגובה

תופעה נוספת שמתרחשת באזור היא ריבוי הבנייה לגובה, תוך ניצול מירבי של כל חלקת קרקע. בעבר, בניין בן 10-9 קומות בקריות היווה אטרקציה. היום, קרית מוצקין מוצבת במקום ה-15 בארץ מבחינת מספר הדירות החדשות שנבנו בבניינים מעל 20 קומות, והתופעה הזו רק תלך ותגבר.

מהנדס הוועדה לתכנון ובנייה קריות, משה יבין, הסביר את התופעה בראיון ל-mynet קריות: "כל נושא הבנייה לגובה קשור בצפיפות עבור כל מגרש. פעם הייתה צפיפות פשוט מגוחכת - שש יחידות דיור לדונם. כשאין שפע בקרקעות, זה לא משהו שמתקבל על הדעת.

"לכן, הצפיפות כיום לדונם היא 20 יחידות דיור בממוצע, ובפרויקטים של התחדשות עירונית זה יכול להגיע לעד 40 יחידות דיור לדונם. המגבלה היחידה עם הבנייה לגובה היא נושא החניה. כיוון שאין מקום לכמות החניות הנדרשת בתוך המגרש, זה מצריך חנייה במרתף, וזה דבר יקר, אבל גם לזה מצאו פתרונות, כי פשוט אין ברירה אחרת.

מה שכן, בנייה לגובה באזור חוף הים יכולה להיות יותר בעייתית, בגלל מי התהום הגבוהים".

נכון לעכשיו הקריות בתנופת בנייה, שכאמור לא הייתה כמוה בשנים האחרונות. וזה עוד לפני תחילת הבנייה המסיבית בקריית אתא, שם מתוכננות להיבנות מעל 20 אלף יחידות דיור חדשות בשנים הקרובות, וכן בניית אזור תעסוקה חדש, שיכלול גם בית חולים שישרת את אוכלוסיית הקריות.

גם קרית ים, שבמשך שנים הייתה במצב של קיפאון מתמשך בתחום הבנייה, מתחילה לצמוח לגובה, עם שכונה חדשה באתר שבו היה פעם אצטדיון הכדורגל, ועם עוד ועוד מתחמי בנייה חדשים.

בעיר מתוכננת בניית יותר מ-1,000 יחידות דיור חדשות, דבר שלפני מספר שנים בלבד היה נחשב לנס או הזיה של גורם כזה או אחר. היום זה קורה גם שם ועוד ועוד תוכניות, גם במסגרת התחדשות עירונית, אמורות להגדיל משמעותית את מלאי הדירות החדשות שיעמדו לרשות הציבור במקום.

תקופת השפע של שוק הנדל"ן בקריות עדיין בעיצומה, וכל הגורמים המעורבים בענף צופים שהמגמה הנוכחית תימשך גם בשנים הבאות.

מי הבונים?

אז מה מציעים היום שוק? הנה כמה דוגמאות לחברות שעובדות ובונות כיום באזור הקריות.

חברת "נאות גלבוע": החברה, והעומד בראשה ניר גלבוע, שמממשיך את מורשת אביו יעקב, עובדים על המבנה החמישי והאחרון ברחוב חזני מיכאל בקריית מוצקין, מבנה המסיים את פרויקט "גרין פארק" וכולל 160 יחידות דיור, שהפכו מגרש מוזנח ונטוש לשכונת מגורים.

במבנה מוצעות למכירה דירות בכל הגדלים, שלחלקן הגדול צמודה גינה תלויה למרפסת. מתחם "גרין פארק" כולל חמישה מבנים, כאשר שלושה מהם אוכלסו. הבניין הרביעי יימסר לדיירים בחודש הקרוב, ואילו והבניין החמישי נמצא בשלבי סיום שלד וסיום בנייתו צפוי בעוד כשנה. בהקמת השכונה הקפידה החברה לתת מענה לכל שכבות האוכלוסייה, תוך תכנון ובניית דירות מגוונות, בהן דירות שני ושלושה חדרים, כמו גם דירות בנות ארבע, חמש ושש חדרים.

בנוסף, משווקת חברת "נאות גלבוע" בימים אלה מספר פרויקטים בקריות:

הרב קוק 17 בקרית מוצקין (כניסה מידית) ‑ מבנה מגורים חדש וייחודי. בפרויקט ייהנו הדיירים מדירות מרווחות, מרפסת שמש וגינה תלויה, ומפנטהאוזים מפוארים בעלי 6 חדרים ומרפסות גדולות.

רחוב רנ"ס 16 - נמכר כולו. רחוב הנרקיסים 20 - מדובר בפרויקט הכולל דירות 5 חדרים עם מרפסות מערביות ופנטהאוז מיוחד במפלס 1 (שנמכר).

רחוב הנביאים 40 בקרית אתא - שבע יחידות דיור עם דירות 5, 6 ו-6.5 חדרים. הדירות, שיהיו גדולות ומרווחות, יכללו מרפסות גדולות המתאימות לסוכה כשרה למגזר הדתי. נותרו בפרויקט דירת 6.5 חדרים ודירת 6 חדרים למכירה.

רחוב רמז 4 קרית מוצקין - פרויקט מיוחד של דירות 5 חדרים ופנטהאוזים בעלי 4 חדרים. רחוב זינגר 19 קרית ביאליק - דירות 5 חדרים ופנטהאוז 7 חדרים.

פרויקט זינגר 19 בקרית ביאליק. הדמיה: ארט ויובל עשת

רחוב החשמונאים 45 א' קרית מוצקין (כניסה מיידית) - נותרה דירת 4 חדרים, עם מרפסת וגינה תלויה.

פרויקטים נוספים מבית היוצר של "נאות גלבוע" הם פרויקטים ברחוב יעל 33 וברחוב ההגנה 22 בקרית ביאליק, ופרויקט ברחוב מורדי הגטאות פינת רחוב יהודה הלוי בקריית אתא.

קבוצת נתיב פיתוח נדל"ן: בונה את פרויקט "נתיב YAM", הכולל ארבעה מגדלים בני 17 קומות וכ‑300 יחידות דיור בשכונה פרטית המתוכננת היטב. תמהיל הדירות מגוון ורחב וכולל דירות 3, 4, 4.5 ו‑5 חדרים, ופנטהאוזים מרווחים במיוחד. במרכז הפרויקט יוקם פארק. "נתיב YAM" נהנה מנגישות לתחנת הרכבת והמטרונית. לאחרונה אוכלס המגדל השני בפרויקט, ובימים אלו משווק למכירה המגדל השלישי.

חברת "מרדכי. י. שמשינס": החברה, שנוסדה לפני יותר מיובל שנים, משווקת כעת שלושה פרויקטים מרכזיים בקריות:  "GOSHEN80 — פרויקט בוטיק בשדרה" בקריית מוצקין, "דרך עכו 150" בקרית ביאליק ו"מתחם 37", בקרית אתא, מול איקאה ומתחם ר-דיזיין.

"GOSHEN80" בלב קרית מוצקין הוותיקה — קרוב לכל מקום, כולל שבע דירות בנות 5 חדרים ושני פנטהאוזים, מאופיין בסטנדרט בנייה גבוה, מפרט עשיר, וכן עיצוב, תכנון וביצוע קפדניים במיוחד. כמו כן, כולל הפרויקט חניון תת-קרקעי, מחסן קומתי ומרפסת בגודל 14 מ"ר. 

"דרך עכו 150" בקרית ביאליק הוא פרויקט המיועד לרוכשים ולמשקיעים במחירים אטרקטיביים. הפרויקט, שנמצא במיקום מצוין, כולל 18 יחידות דיור בנות 2 ו-3 חדרים, וכן פנטהאוזים בני 4 ו‑5 חדרים. לכל דירה מרפסת, מחסן, ממ"ד וחניה.

"מתחם 37" הוא פרויקט בנייה המשלב שטחי מסחר ומשרדים למכירה ולהשכרה, ברחוב דרך חיפה 37 בקרית אתא. הבניין ממוקם מול מתחם איקאה ור-דיזיין, קרוב לכביש ועם נגישות גבוהה לצירי תנועה מרכזיים. החברה מוכרת משרדים בגדלים שונים, החל מ‑65 מ"ר, וברמות גימור שונות, לפי צורכי הלקוח. מתחם מגורים חדש ברחוב אלכסנדר זייד בקריית חיים בתכנון ובביצוע החברה, ועתיד לצאת לדרך בתחילת שנת 2019.

חברת "דר נופרים": החברה החליטה בימים אלו להעניק לרוכשים דירה חדשה של החברה בקריות הלוואת גישור בסך מיליון שקל, ללא ריבית והצמדה, ל-18 חודשים. בכך, הקונים גם חוסכים את מדד תשומות הבנייה, גם מתרכזים בתכנון הדירה החדשה, וגם מחזירים את ההלוואה רק שנה לאחר קבלת הדירה החדשה. מתן הלוואת הגישור הוא לזמן מוגבל.

לדברי אחד מהבעלים והמנכ"ל של החברה, רפי בן משה, הלוואת הגישור נותנת מענה למשפרי דיור, שרוצים לקנות היום דירה חדשה ויכולים למכור את דירתם הישנה בלי לחץ של זמן, ולקבל מחיר מיטבי עבור הדירה הישנה. הלוואות הגישור של החברה ניתנות גם בפרויקטיםNOFAR ARTOWER 1 במשכנות האמנים בקריית מוצקין, NEVE NOFAR בנווה גנים בקרעית מוצקין ובפרויקט ALONEY NOFAR בגבעת אלונים.

פרויקט גבעת אלונים. הדמיה: lumo

במגדל היוקרה 1 NOFAR ARTOWER, יש דירות עם נוף פתוח לים הנשקף ממרבית הדירות, חדר כושר פרטי ולובי מפואר. מפרט דומה גם בפרויקט NOFAR ARTOWER 2, הנבנה בימים אלה במשכנות האמנים בקרית מוצקין.

בפרויקט "NEVE NOFAR" בנווה גנים בקרית מוצקין, מכירת הדירות האחרונות בקומות הגבוהות בבניין 7 האחרון — בעיצומה. מדובר בדירות בשטח של 140-130 מ"ר, מרפסות בשטח של 33-26 מ"ר, עם נוף פתוח לים ממרבית הדירות.

פרויקט בוטיק נוסף הוא פרויקט ALONEY NOFAR בגבעת אלונים: הפרויקט מציע וילות דו-משפחתיות יוקרתיות בנות 6 חדרים, ומתחם של שבעה בנייני בוטיק מדורגים. זאת עם 12 דיירים בלבד בכל מבנה, רק שני דיירים בכל קומה ופרטיות מירבית.

בפרויקט ALONEY NOFAR תוכלו למצוא  גם וילות דו משפחתיות בנות 6 חדרים בשטח של כ-160 מ"ר + גינה בשטח של כ-130 מ"ר.

חברת "בובליל נכסים בע"מ": החברה מקדמת בימים אלו מספר פרויקטים בקריות: הבית בשומר — פרויקט ובו דירות 5,6,7 חדרים, במחירים החל מ- 1.450 מיליון שקלים, והבית ברחוב זבולון בקריית אתא — דירות 4-5 חדרים בבניין בן 7 קומות, במחיריםשל  החל מ- 1.16 מיליון שקלים.

:פרויקט הבית בשומר בקרית אתא. הדמיה OLIN

חברת "לאטי": חברת היזמות בבעלות חברת האופנה הארצית המובילה "רנואר" והיזם ואיש העסקים יוסי לאטי. חלק עיקרי מפעילות החברה בשנים האחרונות הוא פרויקט "פארק הרקפות" בשכונת גבעת הרקפות בקריית ביאליק — הפרויקט הגדול של החברה.

:פרויקט פארק הרקפות בגבעת הרקפות. הדמיה OLIM

הפרויקט מציע דירות 3,4,5,6 חדרים, דירות גן עם גינה גדולה ודירות פנטהאוז במפלס אחד עם מרפסת גדולה במיוחד, וכן דירת פנטהאוז "לופט" עם מרפסת רחבה. גודל הדירות מכ-75 מ"ר לדירת 3 חדרים, ועד כ- 170 מ"ר לדירת פנטהאוז 6 חדרים.

ARTISTS במשכנות אומנים בקרית מוצקין — פרויקט במיקום הנחשק ביותר בשכונת משכנות האומנים בקרית מוצקין, יציע בניין יוקרתי בן 8 קומות, הכולל לובי מפואר עם פטיו בגובה 8 קומות, חדר כושר מאובזר ומועדון דיירים, מגוון דירות של 3, 4 ו-5 חדרים, דירות גן, ופנטהאוזים לופט עם מרפסות ענקיות. מהחברה נמסר, כי כל הדירות בפרויקט נמכרו, והפרויקט קיבל בימים אלו ממש טופס אכלוס.

MUZA במשכנות האומנים בקרית מוצקין הוא פרויקט בן 8 קומות, שיוקם בלבתמשכנות האומנים  המוקפת פארקים ירוקים וגישה מהירה לצירי תנועה מרכזיים. בפרויקט  דירות: 3,4,5 חדרים, דירות גן, ופנטהאוזים במפלס אחד. 

בפרויקט "מדורגי התאנים" בקרית אתא הוא בניין בוטיק חדש ויוקרתי.  הפרויקט כולל 11 יחידות דיור של 5 חדרים ו-6 חדרים, בשטח של כ-130‑150 מ"ר, עם מרפסות גדולות ומרווחות. כל הדירות בפרויקט נמכרו, והפרויקט קיבל בימים אלו ממש טופס האכלוס.

"פנינת התאנים" פרויקט הבוטיק בקרית אתא, יציע שני בנייני בוטיק בני 18 יחידות, מתחם מגורים ייחודיי במיקום הטוב ביותר בלב שכונת התאנים בקרית אתא.

פרויקט נוסף של החברה הוא הפרויקט בגבעת אלונים בקריית אתא. מדובר בארבעה בנייני בוטיק מפוארים עם סטנדרט בנייה גבוה. ארבעת הבניינים המפוארים והשכונה, אשר נחשבת מהטובות ביותר בקריות.

חברת "גרינברג שניאור יזמות נדל"ן": החברה בונה בימים אלו את פרויקט אהרון 34, בקריית מוצקין. זהו פרויקט במסגרת תמ"א 38, המציע דירות חמישה חדרים בסטנדרט גבוה, וכן פנטהאוז יחיד בקומה. חברת "גרינברג שניאור יזמות נדל"ן" מתמחה בפרויקטים של יזמות, תכנון פיתוח והקמתם של בנייני מסחר ומגורים. לחברה התמחות מיוחדת בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38.